03 сентября 2022
17 апреля 2024
~21 минута
Кадастровая стоимость используется в предусмотренных законом расчетах, в том числе при налогообложении недвижимости и в отдельных имущественных отношениях. Если сведения об объекте ошибочны или кадастровая стоимость существенно расходится с рыночной, собственник или иное заинтересованное лицо может проверить основания для ее пересмотра.
Снижение кадастровой стоимости имеет смысл только тогда, когда потенциальный экономический эффект сопоставим с расходами на оценку, юридическую помощь и возможный спор. Поэтому до начала процедуры важно рассчитать выгоду и проверить, какой порядок пересмотра действует для конкретного объекта и региона. земельный юрист оценит перспективы дела и финансовую целесообразность процедуры. Дополнительно он сможет помочь подготовить комплект документов для подачи искового заявления для оспаривания кадастровой стоимости имущества.
Что означает кадастровая стоимость недвижимости
Кадастровая стоимость — результат государственной кадастровой оценки недвижимости. Ее определяют в отношении земельных участков, зданий, помещений, сооружений и иных объектов, включенных в соответствующие перечни. Значение фиксируется в ЕГРН и применяется для целей, прямо предусмотренных законодательством.
На чем она сказывается:
- на налогах – на прибыль при продаже недвижимости, подоходный, на землю и имущество;
- на размере арендной платы – когда она связана с кадастровой стоимостью;
- на стоимости объектов при продаже – например, когда речь идет о сооружениях, находящихся в муниципальной собственности;
- на размер госпошлины, которую наследники недвижимости выплачивают при вступлении в права.
Пересмотр кадастровой стоимости может уменьшить платежи только тогда, когда они действительно рассчитываются исходя из этого показателя. Поэтому перед спором полезно определить финансовый эффект: иногда разница с рыночной стоимостью недостаточна, чтобы оправдать расходы на отчет оценщика и судебное разбирательство.
Как узнать кадастровую стоимость объекта
Актуальное значение кадастровой стоимости и дату, на которую оно определено, удобнее всего проверять по сведениям ЕГРН и сервисам Росреестра. Для дальнейшего оспаривания важно зафиксировать не только сумму, но и характеристики объекта, использованные при оценке.
Где можно получить выписку:
- лично в Росреестре;
- через его сайт или виртуальный сервис;
- через портал госуслуг;
- в МФЦ;
- запросом через почту России.
Проще всего получить информацию онлайн. Заявления в среднем рассматриваются в течение 3-х дней.
От чего зависит кадастровая стоимость недвижимости
При государственной кадастровой оценке применяется массовая модель: учитываются характеристики объекта и ценовые факторы, предусмотренные методикой. Из-за массового характера оценки индивидуальные особенности недвижимости могут отражаться не полностью, поэтому ошибки в исходных данных способны заметно повлиять на итоговое значение.
Какие критерии влияют на установление кадастровой стоимости в первую очередь:
- общая площадь;
- месторасположение;
- подведенные коммуникации;
- наличие зданий и сооружений, их возраст;
- состояние объектов и другие.
Расхождение с рыночной ценой само по себе требует проверки, а не автоматического вывода об ошибке. Для обоснованного пересмотра важно сопоставить дату оценки, характеристики объекта, использованные сведения и рыночную стоимость, определенную на требуемую законом дату.
Когда проводится государственная кадастровая оценка
Зависит от региона. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – новая кадастровая стоимость устанавливается через 2 года с момента прошлой оценки. В других регионах России временной промежуток составляет 4 года.
Пример:
Кадастровая стоимость многоэтажного здания в Москве была установлена в 2022 году. Это значит, что его обязаны переоценить не позднее, чем в 2024 году. А вот в Тамбовской области не так: когда стоимость аналогичного здания была установлена в 2022 году, то переоценку следует будет ждать до 2026 года. Либо инициировать ее раньше.
Когда новая кадастровая стоимость начинает применяться
Который следует за годом оценки.. Новая кадастровая стоимость объекта недвижимости начинает действовать с 1 января года. То есть когда здание в Москве оценили в 2020 году, то результаты начнут применяться с 2022 года.
На 2022 год запланирована массовая оценка кадастровой стоимости всей земли в границах регионов и городов Федерального значения. В следующем году планируется переоценить все прочие объекты недвижимости.
Результаты обязаны были бы вступить в действие с 1 января 2023 и 2024 годов соответственно. Вместе с тем в связи с санкциями и потребуетсястью адаптировать экономику под новые реалии, Госдума приняла решение о замораживании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это значит, что в 2023 году при расчете налога на имущества для организаций будут применяться данные, которые действовали 1 января 2022 года.
Как понять, что кадастровая стоимость требует проверки
Когда данные кадастровых карт не соответствуют рыночной цене недвижимости, то это еще не значит, что завышен именно первый показатель. При пересмотре кадастровой стоимости важно сопоставлять сведения ЕГРН, дату оценки, характеристики объекта и доказательства его рыночной стоимости. Особенно когда речь идет о крупных объектах, имеющих региональное значение.
Иными словами, когда бизнесмен продает землю по цене 50 тыс. руб. за 1 кв.м., а администрация выставляет аналогичный участок с кадастровой стоимостью вдвое меньше, то демпинговать может именно предприниматель. По разным причинам.
На явное завышение кадастровой стоимости указывают массовые данные. Когда вы анализируете рынок и понимаете, что в реальности цены на аналогичной недвижимости гораздо ниже – это повод для оспаривания. Установить разницы между кадастровой стоимостью и рыночной ценой дополнительно возможно путем заказа экспертной оценки.
До подачи заявления стоит оценить экономический смысл процедуры. Сопоставьте ожидаемое снижение платежей с расходами на отчет оценщика, госпошлину, экспертизу и представительство. Такой расчет помогает понять, оправдан ли спор и какой способ защиты рациональнее.
Какие основания позволяют пересмотреть кадастровую стоимость
Закон предусматривает разные механизмы исправления кадастровой стоимости. Один связан с ошибками в сведениях или расчетах, другой — с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной. Конкретная процедура зависит от основания обращения и порядка, действующего в регионе.
- Техническая ошибка. Обычно она связана с некорректными сведениями об объекте недвижимости. К примеру, когда при установлении кадастровой стоимости указали неверные материалы, некорректную площадь или допустили другую ошибку. При таких обстоятельствах следует указать на нее экспертам. Когда при расчете кадастровой цены действительно использовались некорректные данные, то ошибку устранят.
- Кадастровая стоимость выше рыночной. Здесь речь идет о том, что недвижимость в реальности гораздо дешевле. Из-за этого физические и юридические лица платят несоразмерно большие налоги и госпошлины, арендуют или покупают объекты недвижимости по завышенной цене.
В первом случае стоимость может быть изменена по решению специалистов ГБУ, которые проводили оценку. При пересмотре кадастровой стоимости важно сопоставлять сведения ЕГРН, дату оценки, характеристики объекта и доказательства его рыночной стоимости. Для оспаривания цены по второму основанию придется обращаться в суд.
Несогласие с кадастровой стоимостью необходимо подтверждать доказательствами. Для исправления ошибки потребуются документы о корректных характеристиках объекта; для установления стоимости в размере рыночной — надлежащий отчет об оценке и иные материалы, предусмотренные применяемой процедурой.
Порядок пересмотра нельзя выбирать по старым универсальным схемам: после реформы законодательства механизм переходил на правила ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ поэтапно по регионам. Перед подачей документов необходимо проверить, какой порядок действует в субъекте РФ на дату обращения.
В соответствии с Федеральным законом №269-ФЗ с начала 2023 года в России начал действовать новый порядок оспаривания.
Как было раньше: кадастровая стоимость оспаривалась в суде или в специальной комиссии. Заявитель мог обратиться в любую инстанцию по своему усмотрению. И когда комиссия не находила расхождений между рыночной и кадастровой ценой, то возможно было обращаться в суд и искать правды там. А возможно было подать заявление в канцелярию сразу, не связываясь с экспертной комиссией.
Как стало с 1 января 2023 года: теперь уменьшить кадастровую стоимость недвижимости через суд возможно будет только после отказа комиссии. Соответственно придется сначала обратиться в ГБУ, проводившее оценку и дождаться рассмотрения заявления. Когда по итогу цена останется прежней, а вы все еще будете не согласны – возможно будет идти в суд и искать правды там.
Существенно учитывать: в некоторых регионах кадастровая стоимость уже сейчас снижается только в таком порядке. С начала нового года процедура станет обязательной по всей России.
Куда обращаться за пересмотром стоимости
То придется обращаться в гбу, которое проводило оценку.. Когда в вашем регионе уже действует новый порядок оспаривания. Когда заявление и комплект документов примут, то кадастровая стоимость будет пересмотрена. Когда результат работы комиссии вас не удовлетворит – следует будет подготовить заявление и обратиться в суд. Но только после решения экспертов.
Но когда кадастровая стоимость в вашем городе по-прежнему оспаривается по старому алгоритму, то возможно пойти в суд, не дожидаясь решения экспертов. При пересмотре кадастровой стоимости важно сопоставлять сведения ЕГРН, дату оценки, характеристики объекта и доказательства его рыночной стоимости. Для этого потребуется подготовить заявление и комплект документов. Стоимость объекта будет снижена, если суд примет соответствующее решение. Учтите, что в рамках процесса тоже будут проводиться экспертизы и оценки стоимости объекта недвижимости.
Документы для пересмотра кадастровой стоимости
Состав документов зависит от основания пересмотра и регионального порядка. Обычно требуются заявление, сведения ЕГРН, документы, подтверждающие права или заинтересованность заявителя, а при установлении стоимости в размере рыночной — отчет об оценке, подготовленный с соблюдением обязательных требований.
Подготовьте следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- выписку из ЕГРН с кадастровой ценой;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- отчет об оценке стоимости недвижимости.
По которым вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью.. В заявлении стоит указать причины. Чаще всего ссылаются на ее несоответствие рыночной цене. Дополнительно заявитель указывает реквизиты и свой адрес.
Правоустанавливающие документы на недвижимость могут представлять собой свидетельства о собственности, договоры аренды и прочие. При пересмотре кадастровой стоимости важно сопоставлять сведения ЕГРН, дату оценки, характеристики объекта и доказательства его рыночной стоимости. Вместе с тем чаще всего используют выписку из ЕГРН, в которой прописаны основные характеристики объектов недвижимости и зарегистрированные права.
Текущая кадастровая стоимость дополнительно подтверждается выпиской из ЕГРН. Ее возможно заказать в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуг. А вот с рыночной стоимостью сложнее – следует подготовить отчет об оценке. Обоснование возможно заказать в профильных организациях.
Досудебный порядок пересмотра
В досудебном порядке кадастровая стоимость оспаривается в ГБУ, которые проводили оценку недвижимости.
Порядок действий:
- Подготовить комплект документов и заявление – в последнем следует указать, что кадастровая и реальная рыночная стоимость недвижимости не соответствуют друг другу.
- Дождаться рассмотрения обращения – если заявление примут и рассмотрят на комиссии, вас уведомят об этом.
- Получить результаты – комиссия может установить новую кадастровую стоимость или оставить ее прежней, не найдя оснований для уменьшения.
Повторно обращаться в росреестр вам не придется.. В первом случае ГБУ внесет изменения в кадастровый паспорт самостоятельно. Когда с рыночной стоимостью все не так однозначно, то просьбу не выполнят и пришлют мотивированный отказ. При таких обстоятельствах кадастровая стоимость может быть оспорена в судебном порядке.
Судебный порядок оспаривания
Минуя обращение в экспертную комиссию гбу.. До 2023 года кадастровую стоимость еще возможно изменить в суде. Но не во всех регионах – многие уже работают по новому порядку. Когда это так, то она сначала должна быть оспорена в ГБУ. Только после этого возможно будет подавать иск.
В зависимости от места проживания заявителя документы потребуется подавать в областной или краевой суд, Верховный суд республики, суд города федерального значения, автономной области или автономного округа – в нашем случае именно они будут являться судами первой инстанции.
Как происходит снижение кадастровой стоимости в судебном порядке:
- Собираете комплект документов – административное исковое заявление, выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью и с зарегистрированными правами, а дополнительно результаты экспертной оценки.
- Оплачиваете госпошлину в размере 300 рублей.
- Подаете документы, заявление и подтверждение об оплате госпошлины в суд.
- Когда все в порядке – узнаете о времени заседания.
- Суд назначает экспертизу, рассматривает ее результаты, заслушивает стороны и выносит мотивированное решение.
Когда требования удовлетворят, то кадастровая цена будет изменена до уровня рыночной. Сложность будет заключаться в том, что экспертизу будет проводить государственное учреждение.
Раньше кадастровая стоимость могла быть оценена независимыми негосударственными экспертами. Но после распоряжения Правительства № 3214‑р ситуация изменилась. Теперь получается, что принятые государством решения оценивает само государство. Из-за этого часто возникают проблемы с кадастровой стоимостью – ее становится все сложнее снизить.
То следует будет дождаться, когда она вступит в законную силу – это произойдет через месяц.. Когда суд все же примет решение в вашу пользу. После этого потребуется подать в Росреестр заявление о внесении изменений. К нему важно приложить нотариально заверенную копию решения суда. Как только Росреестр рассмотрит документы, изменения будут внесены – кадастровая цена начнет соответствовать рыночной.
То при дальнейшем оспаривании госпошлину в размере 300 руб.. Существенно учитывать: когда вы озаботились стоимостью сразу нескольких объектов. придется платить за каждый.
Какие сложности возникают при оспаривании
Споры о кадастровой стоимости требуют точной работы с датами, характеристиками объекта и доказательствами. Ошибка в дате оценки, неподходящий отчет или неверно выбранный порядок обращения способны привести к отказу еще до рассмотрения вопроса по существу.
ООО "77УРИСТ.РУ" помогает проверить сведения ЕГРН, определить применимый порядок пересмотра, оценить экономическую целесообразность и подготовить документы. При судебном споре мы формируем позицию с учетом отчета оценщика, материалов государственной оценки и процессуальных требований — без обещаний заранее определенного результата.
Если близка очередная государственная оценка
Кадастровая цена всей недвижимости не остается неизменной – государство регулярно проводит ее переоценку. Это касается как земельных наделов, так и зданий, сооружений, помещений и прочих. В регионах плановую переоценку проводят раз в 4-5 лет, в городах федерального значения – раз в два года.
И вы хотите подать заявление в гбу – узнайте, когда будет проводиться плановая переоценка.. Когда кадастровая стоимость имущества вас не устраивает. Когда совсем скоро, то документы могут не принять, сославшись на скорое обновление данных.
На какую дату сопоставляют кадастровую и рыночную стоимость
Основной проблемой для заявителей является тот факт, что комиссией будет учитываться кадастровая стоимость, актуальная для конкретного объекта недвижимости на момент проведения плановой оценки. При пересмотре кадастровой стоимости важно сопоставлять сведения ЕГРН, дату оценки, характеристики объекта и доказательства его рыночной стоимости. Хотя на практике ситуация на рынке может меняться гораздо быстрее. Это, как правило, и происходит с рыночной стоимостью.
Яркий пример:
Кадастровая стоимость дома была установлена в 2020 году – она составила 5 млн руб. На тот момент между ней и рыночной стоимостью разницы не было. Но в дальнейшем дом по факту подешевел и стал стоит 3 млн руб. Тогда как кадастровая цена осталась неизменной.
Что когда сейчас его дом оценивают в 3 млн руб., а его кадастровая стоимость составляет 5 млн руб., то он может просить комиссию, чтобы сумму уменьшили до корректной.. Собственник полагает. Но получает отказ. Потому что на момент плановой оценки стоимость дома составляла именно 5 млн руб.
У собственника остается только один выход – ждать следующей плановой переоценки.
Что делать при отказе суда
В делах со стоимостью имущества очень много нюансов – кадастровая не всегда соответствует рыночной, переоценка проводится слишком редко, а суды не всегда встают на сторону заявителя. При пересмотре кадастровой стоимости важно сопоставлять сведения ЕГРН, дату оценки, характеристики объекта и доказательства его рыночной стоимости. В его интересах собрать максимум доказательств. К примеру, заказать независимую оценку, сравнить аналогичные варианты, взять выписки из государственных реестров. Чем больше доказательств, тем лучше.
Когда суд первой инстанции не удовлетворил ваши требования, но вы все же уверены, что кадастровая цена вашей недвижимости далека от рыночной на момент проведения массовой оценки – подавайте апелляцию.
Если у объекта несколько собственников
Кадастровая стоимость может быть снижена одним собственником. Даже когда у недвижимости их несколько. Но возможны исключения. К примеру, когда один из собственников доволен стоимостью и не хочет ее снижать по своим причинам. В этой ситуации суд будет обязан учесть его мнение.
Пример:
Земельным участком владеют муж и жена. При пересмотре кадастровой стоимости важно сопоставлять сведения ЕГРН, дату оценки, характеристики объекта и доказательства его рыночной стоимости. Первый считает, что кадастровая стоимость рыночной не соответствует, и хочет ее снизить. Жена не согласна, она хочет сохранить данные. При таких обстоятельствах суд привлечет к рассмотрению дела обоих супругов и, возвозможно, откажет мужчине в иске из-за того, что его жену кадастровая цена участка устраивает.
Нужен ли отчет оценщика для пересмотра
По закону кадастровая цена может быть изменена ГБУ даже без заключения оценщика – недовольный установленной стоимостью заявитель может привести в качестве доказательства личные наблюдения.
Когда вы все же предоставите результаты независимой оценки.. Но на практике кадастровая стоимость с большей вероятностью будет оспорена. Чем больше доказательств вам удастся собрать, тем лучше.
Ответы на частые вопросы
Ниже — ответы на основные вопросы о кадастровой стоимости и ее пересмотре. Для конкретного объекта важно дополнительно учитывать регион, дату государственной оценки, вид недвижимости и основание, по которому заявитель просит изменить сведения.
На какие платежи влияет кадастровая стоимость?
Налогов на имущество и на прибыль компании, штрафов при нецелевом использовании земли.. От нее зависит размер госпошлины. Иногда она дополнительно влияет на стоимость имущества при продаже и на арендную плату.
Кто проводит государственную кадастровую оценку?
Процедура в компетенции кадастровых инженеров ГБУ.
Как часто проводится кадастровая оценка?
В регионах стоимость переоценивается раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в 2 года.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Рыночная – для совершения сделок.. Кадастровая стоимость преимущественно используется государством для налогообложения. Последняя учитывает больше деталей и ситуацию на рынке, постоянно обновляется.
Почему кадастровая и рыночная стоимость различаются?
Кадастровая стоимость не учитывает детали. Когда на рыночную цену дома могут повлиять его меблировка, декор и даже беспокойные соседи рядом, то при массовой оценке такие мелочи учесть невозвозможно. Из-за этого значения могут различаться как в одну сторону, так и в другую.
