Как узаконить самовольную постройку: порядок действий и защита прав

Опубликовано: 08 апреля 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Самовольное строительство становится проблемой не только в момент возведения объекта. Риски часто проявляются позже — при подключении коммуникаций, регистрации права, продаже, наследовании или проверке со стороны органов власти. Поэтому оценивать статус постройки лучше до совершения сделок и получения предписаний.

Вступивший в силу в 2018 году.. Порядок легализации и сноса незаконно возведенных построек регламентирует Федеральный закон № 339-ФЗ. Он значительно упростил процедуру и сделал ее более прозрачной. Но собственнику все равно может потребоваться помощь юриста по строительству и представление интересов в органах местной власти. Хотя бы потому что ошибки на начальной стадии могут привести к отказу в оформлении здания.

Какая постройка считается самовольной

Самовольной признается постройка, которая соответствует признакам, установленным ст. 222 ГК РФ: например, создана на участке, не предоставленном в установленном порядке, при недопустимом виде использования земли, без необходимых согласований либо с нарушением обязательных градостроительных и строительных требований. Оценка всегда зависит от обстоятельств строительства и действовавших норм.

То теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и в обход уже действовавших ограничений.. Но когда раньше самостроем признавали любые самовольно возведенные здания. А это значит, что собственника не всегда возможно обязать сносить их за свой счет. Дополнительно в соответствии со ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которых не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.

С 2018 года постройка не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: когда на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Можно ли оформить право собственности на самострой

Сам факт нахождения здания на принадлежащем вам участке не означает автоматической регистрации права. Пока правовой статус самовольной постройки не урегулирован, распоряжение ею ограничено: оформить переход права, продать или подарить такой объект по обычной схеме не получится. Сначала необходимо устранить основания самовольности либо признать право в предусмотренном законом порядке.

Когда возникает риск сноса самовольной постройки

Требование о сносе самовольной постройки не возникает автоматически. Закон разграничивает ситуации, когда вопрос может решаться органом местного самоуправления, и случаи, в которых требуется судебное разбирательство. Для собственника принципиально важно своевременно проверить основания требования и доказательства, на которых оно построено.

В зависимости от нарушения возможен не только снос, но и приведение объекта в соответствие с установленными требованиями. Если спор рассматривается судом, владелец вправе представить документы о земле, параметрах здания, безопасности и возможности устранить нарушения. Конкретный способ защиты определяется после анализа документов и фактических обстоятельств.

Когда решение о сносе может принять муниципалитет

В соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ местные власти могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• Участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
• Категория земельного участка и действующие ограничения не допускают возведения таких построек.

Местные власти могут принять и другое решение: привести самовольно возведенное строение в соответствие с нормами и узаконить его. Но такие постановления муниципальные органы выносят редко. Из-за этого к спору с ними лучше привлекать юриста.

Сроки для сноса и приведения самостроя в соответствие

Срок исполнения указывается в соответствующем решении или постановлении и зависит от характера нарушения и самого объекта. Игнорировать установленный срок рискованно: при неисполнении решение может быть реализовано принудительно, а связанные с этим расходы могут взыскать с обязанного лица.

Когда вместо сноса допускается реконструкция или иное приведение объекта в соответствие, срок обычно больше, поскольку требуется подготовить проектные решения, согласования и выполнить строительные работы. Точный период следует проверять по акту, которым установлена обязанность.

Когда закон ограничивает возможность сноса

В случае с жилыми домами не допускается снос оформленных в собственность самовольных построек, которые отвечают следующим требованиям:

• категория земель – ИЖС или садовый участок, на котором допускается строительство жилых домов;
• собственник располагает документами на землю;
• параметры построек не нарушают никаких норм;
• право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.

Сносить нельзя не только самовольно построенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям – например, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон.

Когда жилой дом самовольно построен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля при этом оформлена в собственность и у владельца есть все документы, то снос таких построек не допускается.

Когда самострой создает риск для земельного участка

А собственник игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать.. Когда доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о сносе. Другие причины изъятия – использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде.

Одновременно с этим раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. К примеру, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. С 2018 года землю могут изъять и из-за самовольной постройки, которую собственник отказывается сносить.

Чем грозит неоформленная самовольная постройка

Незаконное строительство может повлечь несколько самостоятельных последствий: требование устранить нарушение, привести объект в соответствие либо снести его, а в предусмотренных случаях — административную ответственность. Возможность легализации не отменяет уже выявленные нарушения автоматически.

Штрафы за самовольную постройку в 2024 году – сколько придется заплатить:

• физлицам – до 5 тыс. руб.;
• ИП и должностным лицам – до 50 тыс. руб.;
• юридическим лицам – до 1 млн руб.

Уплата административного штрафа сама по себе не легализует объект и не прекращает обязанность исполнить вступившее в силу решение о сносе или реконструкции. Поэтому параллельно с вопросом ответственности необходимо отдельно решать правовой статус постройки и оценивать возможность обжалования.

Как проходит легализация самовольной постройки

Выбор способа легализации зависит от вида объекта, прав на землю, действующих градостроительных регламентов и характера допущенных нарушений. На практике вопрос решается через оформление необходимых разрешительных процедур, обращение в уполномоченный орган либо через суд, если для этого есть предусмотренные законом основания.

• Официально получить разрешение на строительство.
• Получить решение градостроительно-земельной комиссии.
• Установить право собственности в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Дополнительно возможно оспорить факт признания объекта самовольно построенным в судебном порядке. Для собственника ключевое значение имеют правовой статус земли, параметры объекта и ограничения, действовавшие на момент строительства. Для этого придется доказать, что он не обладает признаками самостроя.

Кто вправе добиваться легализации объекта

На котором она находится.. Самовольная постройка может быть узаконена только владельцем участка. Исключение – муниципальные земли. Иными словами, когда вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то легализация этого объекта возможна. А вот при значительных нарушениях – нет.

Кто решает вопрос о сносе или реконструкции

Местные власти или суд. Большинство решений по самовольно построенным объектам принимается именно муниципалитетами. Впрочем, ничто не мешает фактическому собственнику подать в суд и защитить свои интересы предусмотренными законом способами в споре с местными властями. Другое дело, что сделать это без своевременной юридической помощи проблематично.

Какие документы подготовить

Когда мы говорим о легализации объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, потребуются следующие документы:

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• акт обследования территории от проектной организации;
• проект;
• заключение по итогам экспертизы проектной документации.

Когда постройками затрагиваются фасады других зданий, то дополнительно следует получить архитектурно-градостроительное решение.

Куда подавать документы

Разрешение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Документ будет предоставлен только в случае, когда вы передадите все потребуетсяе и не допустите ошибок.

Когда возможно упрощенное оформление

Легализовать самовольные постройки по-прежнему возможно и по «дачной амнистии». Для собственника ключевое значение имеют правовой статус земли, параметры объекта и ограничения, действовавшие на момент строительства. Но только когда речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Для оформления потребуется собрать документы, подтверждающие право собственности на самовольно возведенное строение и направить их в Росреестр в сопровождении технического плана объекта.

Что делать, если разрешение на строительство не оформлялось

В случае с самовольно построенными зданиями дополнительно возможна легализация через муниципальную комиссию по самостроям. Для собственника ключевое значение имеют правовой статус земли, параметры объекта и ограничения, действовавшие на момент строительства. Альтернативный вариант – обращение в суд. Но будьте готовы к тому, что даже когда постройка будет легализована, вам все равно придется заплатить штраф.

Легализация самостроя через суд

В судебном порядке возможно оспорить решение местных властей или узаконить самовольные постройки по собственной инициативе.

Для этого потребуется подготовить комплект документов, который включает в себя:

• заявление;
• выписку из ЕГРН или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
• ГПЗУ;
• результаты экспертизы на соответствие нормам;
• квитанцию об уплате госпошлины.

После вступления судебного решения в законную силу оно может стать основанием для государственной регистрации права, если суд признал право на объект. Росреестр проверяет представленные документы в рамках регистрационной процедуры; конкретный комплект зависит от содержания решения и характеристик объекта.

Как действовать после отказа

То вы можете оспорить это решение в суде.. Когда государственные органы или местные власти отказали в легализации самовольной постройки. Вместе с тем часто они просто возвращают документы и указывают на ошибки или на недостающие бумаги – в этой ситуации следует устранить неточности, проверить действительность заключений и справок, после чего обратиться повторно.

Частые вопросы о легализации самостроя

ООО "77УРИСТ.РУ" сопровождает вопросы, связанные с правовым статусом самовольных жилых и нежилых объектов: анализирует документы на землю и постройку, оценивает основания для легализации или оспаривания требований о сносе и помогает выбрать процессуальный порядок. Ниже — ответы на типовые вопросы, которые важно рассматривать с учетом конкретной ситуации.

Какие признаки у самовольной постройки?

Статьей 222 ГК РФ самовольно построенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а дополнительно возводятся без необходимых разрешений или с нарушением действующих норм.

Можно ли сохранить постройку, если строил не собственник земли?

Да, например, когда речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только когда самовольное строительство велось без нарушений. В договоре на использование участка при этом не должно быть соответствующих ограничений.

Что учитывать при смене собственника участка

При таких обстоятельствах собственник обязан возместить расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта.

Защищает ли право на землю от требования о сносе?

Только когда объект создает опасность для жизни и здоровья людей. Для собственника ключевое значение имеют правовой статус земли, параметры объекта и ограничения, действовавшие на момент строительства. В прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только решением суда.

Можно ли легализовать дом при нарушении отступов?

Да. Можно оформить прирезку, перераспределить участки, зафиксировать новые границы участка – вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. Рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное решение.

Когда объект не должен квалифицироваться как самострой?

Объект не признают самостроем, когда на момент начала его возведения не существовало никаких ограничений, либо собственник не мог знать о них.

Для каких объектов требуется разрешительная документация?

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство потребуется оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В частности, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ следует получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Нужно ли оформлять пристройку к дому?

Да. Равно как и строительство дома без разрешения, несогласованная пристройка может привести к крупному штрафу. В дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать снести.