Приемка квартиры в новостройке: что проверить дольщику

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Выдача ключей в новостройках часто омрачается длительным заполнением дефектного акта. Все потому, что бич большинства новых домов – это некачественный ремонт. Застройщики слишком часто допускают халатное отношение к черновой и чистовой отделке, потому что в большинстве случаев дольщики «проглатывают это» и подписывают акты. Желание быстрее заселиться в новую квартиру естественно, особенно когда ее приходится ждать по 2-3 года и более. Но терпеть недочеты не стоит – в будущем они могут обернуться серьезными финансовыми затратами. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

Мы предлагаем профессиональную помощь при некачественном ремонте в вашей новой квартире: сопровождаем дольщиков во время осмотра, готовим и направляем претензии застройщику, урегулируем споры в досудебном и судебном порядке. Свяжитесь с нами, чтобы максимально обезопасить себя на приемке жилья в новостройке. А пока поговорим о том, что проверять при приемке квартиры, какими СНиПами и ГОСТами руководствоваться, как правильно спорить с представителями застройщика и добиваться устранения всех недостатков. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

Что взять с собой на приемку квартиры

Вам предстоит проверить едва ли не каждый квадратный сантиметр новой квартиры. Поэтому рекомендуем заранее вооружиться всеми необходимыми инструментами и аксессуарами. Что точно понадобится вам на приемке: Все обнаруженные отклонения лучше фиксировать письменно и на фото до подписания документов о приемке.

• блокнот и ручка для фиксации замечаний – понадобятся для заметок и расчетов, а также для проверки качества работы вентиляции;
• камера или смартфон для фотофиксации (подойдет и камера на смартфоне) – позволит зафиксировать все недочеты, чтобы заблаговременно собрать доказательства;
• фонарь для осмотра темных зон подойдет и фонарь смартфона — он поможет осмотреть ниши, углы и другие слабо освещенные места;
• строительный или лазерный уровень — нужен для проверки плоскостей, горизонталей и заметных отклонений;
• отвес для проверки вертикалей – он позволит убедиться в том, что стены находятся вертикально по отношению к полу и потолку;
• рулетка для контрольных измерений – позволит измерить длину каждой стены и вычислить точную площадь помещений;
• недорогой электроприбор для проверки розеток – необходим для проверки розеток, также можно взять с собой вольтметр, чтобы установить точное напряжение в сети.

Выявленные нарушения стоит отметить в блокноте и сфотографировать, после чего внести в смотровой лист. Если вы вовремя отметите все недочеты, то застройщик будет обязан устранить их. Если недостатки устранению не подлежат (например, если площадь квартиры меньше заявленной), то при таком развитии событий вам обязаны предоставить компенсацию. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

Как принимать квартиру без отделки

Приемку квартиры без отделки не стоит превращать в формальную процедуру. Даже если представитель застройщика убеждает, что обнаруженные отклонения допустимы, дольщику важно сопоставить состояние объекта с ДДУ, проектом и применимыми требованиями, а все спорные моменты внести в документы осмотра.

При первичном осмотре квартиры без отделки проверьте следующие параметры:

• не должно быть очевидных трещин, щелей, крупных неровностей и заметного смещения строительных элементов;
• фактическую площадь следует сопоставить с данными, указанными в ДДУ;
• стены должны располагаться перпендикулярно по отношению к потолку и полу, углы между ними обязательно должны составлять 90 градусов;
• планировка квартиры должна соответствовать плану, расхождения без предварительного согласования и подписания соответствующего договора недопустимы;
• окна, двери, фурнитура и замки проверяют на повреждения, правильность монтажа и работоспособность;
• электропроводка должна быть безопасно выведена, а инженерные коммуникации — соответствовать проекту и условиям договора.

Трубы не должны шататься и провисать. На счетчиках должны быть установлены дополнительные пломбы. Также рекомендуется сфотографировать их показания, особенно если из-за недостатков вы пока не готовы принять квартиру. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

Обратите внимание и на микроклимат в помещениях: во всех комнатах должно быть сухо, не допускается образование плесени, грибка и подтеков. Вентиляция должна работать: чтобы проверить это, приложите к решетке лист бумаги. Если он будет приставать, значит, воздух втягивается и система вентиляции в порядке. Все обнаруженные отклонения лучше фиксировать письменно и на фото до подписания документов о приемке.

Как проверить квартиру с отделкой от застройщика

Квартиры с отделкой от застройщика не обязательно должны быть отремонтированы в чистовом варианте. Перечень работ указывается в договоре и в ходе приемке нужно ориентироваться именно на него. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

Обычно нужно проверить:

• измерить фактическую площадь и сопоставить ее с договорными значениями;
• оценить состояние отделки стен, пола и потолка;
• проверить монтаж и состояние оконных и дверных блоков;
• осмотреть предусмотренные проектом окна, перегородки и межкомнатные двери;
• проверить электропроводку, розетки, выключатели и предусмотренные светильники;
• оценить инженерные коммуникации, отопление и работу вентиляции;
• осмотреть сантехническое оборудование, радиаторы и иные предусмотренные приборы.

В отдельных случаях подрядчик гарантирует предоставление дополнительных услуг – например, подключение телевизионного кабеля или интернета. Если это заявлено в договоре, то вы имеете право требовать от застройщика реализации принятых обязательств. При отсутствии точки подключения или кабеля, нужно вынести это в перечень замечаний. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

Чек-лист осмотра квартиры перед подписанием акта

Не подписывайте акт приема-передачи квартиры до тех пор, пока застройщик не устранит все обнаруженные недостатки. Проверьте, все ли вы осмотрели, используя представленный ниже чек-лист – он позволит не упустить важные детали. Все обнаруженные отклонения лучше фиксировать письменно и на фото до подписания документов о приемке.

Проверка фактической площади квартиры

Обратите внимание: лучше всего, если осмотр и приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все недочеты. Учтите это при выборе времени для осмотра. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

Самостоятельно рассчитайте площадь каждого помещения. Для этого измерьте длину и ширину стен на уровне пола. Помещения с неправильной формы стоит разделить на простые фигуры (например, на прямоугольники и треугольники), рассчитать и сложить их площади. Если значения меньше предусмотренных планом – требуйте компенсации. Если допустимость отклонения вызывает сомнения, разумно внести его в акт и затем оценить с участием специалиста.

Осмотр входной двери

Размер дверного проема должен соответствовать плану. Стяжка на полу возле входа не должна крошиться и рассыпаться. Важно, чтобы двери были правильно установлены, не скрипели, не закрывались самостоятельно. Рекомендуем проверить качество монтажа. Для этого оставьте дверь слегка приоткрытой: при недочетах в установке она закроется сама. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

Проверка пола и стяжки

Стяжка пола должна быть ровной, без видимых дефектов, щелей и трещин. Они также должна иметь прописанную в договоре толщину. При этом не стоит путать деформационные швы, которые строители оставляют для компенсации расширения стяжки, с дефектами. В случае приобретения квартиры с отделкой обратите особое внимание на качество материалов и соблюдение технологий при их укладке или настиле. Все обнаруженные отклонения лучше фиксировать письменно и на фото до подписания документов о приемке.

Осмотр потолка

В кирпичных и панельных домах потолки состоят из плит. Стыки между ними застройщик должен заделать. Впрочем, если вы собираетесь установить натяжные потолки, то по этому поводу можно не беспокоиться. На безопасность эксплуатации виднеющиеся стыки не влияют. А вот высоту потолков стоит измерить обязательно – если она меньше заявленной в ДДУ или менее 2.5 м, то это повод для получения компенсации. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

Проверка стен и геометрии помещений

Здесь особенно важно обратить внимание на принятые нормы, проверить ровность и вертикальность стен. Ведь даже на выравнивание перепада в 1 см впоследствии уйдет очень много стройматериалов. Также стоит учесть, что для каждого типа штукатурки СНиП предусматривает свои максимальные отклонения и правила использования. Так гипс нельзя использовать при отделке санузлов. Все обнаруженные отклонения лучше фиксировать письменно и на фото до подписания документов о приемке.

Внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Проверка оконных блоков

Важно проверить качество блока в целом, целостность и отсутствие дефектов в профиле и стеклопакете. При выявлении любых замечаний нужно внести соответствующие комментарии в акт. Уплотнитель при этом должен прилегать максимально плотно, а монтажная пена должна быть защищена от воздействия ультрафиолета. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

Проверка электрики

Никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

ЮЦ ООО "77УРИСТ.РУ"

Помимо проверки розеток и всех других точек (вплоть до дверного замка) обращаем внимание на обязательства застройщика по договору. Если во всех квартирах вашей новостройки он обязуется установить цоколи для светильников – они обязательно должны быть. При этом стоит проверить все розетки, все светильники – если один из них работает, то это не значит, что другие тоже будут исправны. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

Осмотр водоснабжения и канализации

Рекомендуем начинать приемку квартиры с осмотра коммуникаций. В частности, водопровода и канализации. Обратите внимание на стояки: возле них не должно быть луж, стяжка не должна намокать. Также важно, чтобы запорные краны были установлены в одной плоскости с трубами и открывались с усилием. Не забудьте проверить наличие тройников в санузлах – они необходимы для объединения сливных труб. Если допустимость отклонения вызывает сомнения, разумно внести его в акт и затем оценить с участием специалиста.

Проверка отопительной системы

Трубы не должны иметь дефектов. Радиаторы должны быть установлены ровно и надежно закреплены на стене. Если договором предусмотрено наличие регуляторов на радиаторах отопления, то они должны быть уже к приемке. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

Проверка работы вентиляции

Ориентируемся на требования, предусмотренные СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Если вентиляция не работает или работает плохо, то соответствующее замечание нужно вынести в дефектный акт и обязать застройщика исправить ситуацию. Если допустимость отклонения вызывает сомнения, разумно внести его в акт и затем оценить с участием специалиста.

Следы насекомых и необходимость обработки

В квартире не должно быть насекомых и следов их пребывания. При обнаружении вредителей вы имеете право требовать дезинсекции помещения. К сожалению, обнаружить их непросто. В этой ситуации иногда требуется помощь в приемке квартиры со стороны эксперта. Если допустимость отклонения вызывает сомнения, разумно внести его в акт и затем оценить с участием специалиста.

Как правильно зафиксировать замечания

Все замечания нужно внести в дефектный акт. Его также могут называть ведомостью или листом осмотра квартиры. После заполнения вы ставите актуальную дату и свою подпись. Представитель застройщика тоже подписывает этот акт – в противном случае согласование не проходит и процедура устранения дефектов затягивается. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

Устранение недочетов может занимать до 2-3 недель. Не стоит соглашаться на предложение провести подписание акта приема-передачи под «честное слово» застройщика. Нет никаких гарантий, что после этого он не оставит недостатки «как есть» и впоследствии при предъявлении вами претензий будет ссылаться на ранее подписанный акт. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

В некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. Например, кладовку на цокольном этаже. Закон позволяет вам принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации. Фотографии, видео, измерения и дефектная ведомость позволяют предметно обсуждать с застройщиком конкретные недостатки.

Что проверить в местах общего пользования

Так как подъезд, а также подвал и чердак находятся в общей собственности, то любой участник долевого строительства вправе предъявить претензии касаемо выявленных нарушений. Это можно сделать одному, а можно объединиться с другими дольщиками и подать застройщику коллективную жалобу. Если допустимость отклонения вызывает сомнения, разумно внести его в акт и затем оценить с участием специалиста.

Практика показывает, что чаще всего в подъездах новостроек обнаруживают трещины в отделке, перекошенные и хлопающие из-за отсутствия стопора двери, проблемы с лифтами, а также протечки в подвалах, на чердаках и на технических этажах. Все эти недочеты застройщик должен устранить в предусмотренные законом сроки. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

Самостоятельная приемка или осмотр с экспертом

На практике удачная осмотр и приемка квартиры – это единичные случаи. Подавляющее большинство осмотров оканчивается пропуском значительных дефектов, что впоследствии приводит к серьезным тратам на новый ремонт, отделку балконов и лоджий, замену коммуникаций. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.

ООО "77УРИСТ.РУ" предлагает профессиональную помощь в приемке квартиры в Казани. Наши эксперты проанализируют состояние каждого помещения, вынесут в дефектный акт даже мельчайшие недостатки и не дадут представителю застройщика оказать на вас психологическое давление. Обратите внимание: вы можете оформить доверенность на приемку квартиры и не присутствовать на осмотре. Однако вы также вправе просто взять с собой эксперта без подготовки дополнительных бумаг. Мы готовы предоставить помощь как по доверенности, так и в качестве сопровождения. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию или заказать услугу. При осмотре ориентируйтесь не только на внешний вид, но и на условия ДДУ, проектные решения и согласованный объем отделки.